针对“未来房子白菜价”这一流传甚广的说法，在《聊一波》中，王波明与中国社科院大学教授、住建部政研中心研究员陈淮展开了对话。
陈淮指出，这一观点建立在人口锐减的虚假前提上，并进一步剖析了房地产需求背后不断升级的客观规律。
王波明：你说“房子过了10年以后就卖白菜价”，这是什么意思啊？
陈淮：我是说我否认这个观点。这个故事流传已久，而且被主流媒体广为传播，说再有个十几年，独生子女一代人都成长起来以后，男女青年结婚买套房，将来男方爹妈留一套，女方爹妈留一套。
男方还有爷爷奶奶、姥姥、姥爷呢，女方也有上上一代。用不了多少日子，咱们城镇居民每户家庭都有7套以上的住房，都白菜价。我是在复述这一段说法。
后面我说纯属胡扯，为什么呢？它有一个不可能实现的存在的前提。它假定10年左右的中国城镇人口减少6/7，你说这个前提有可能还是没可能？只要中国的向现代化的进程不被打断，只要我们的人口向城镇不断地集聚和集中，只要中国将来经济越发展，我们一定需要，还将需要更多更好更快地盖房子。
我们不是说一共有多少家庭，有多少房子，这个事就是个不变的。我们家庭户数减少了，房子需求就会下降了，房子就会变便宜了？
房地产在一个城市中是供大于求还是供不应求，从来不是说有多少存量房没卖出去。房子今年卖的销售量是上升还是下降，价格变化就能说明问题。至少要8—10年的累计供给和累计需求，俩个一比，孰大孰小，才能基本说明问题。
房地产的需求它是一个不断升级的过程，有四个阶段。
第一个阶段叫满足基本需求阶段，首先得有个遮风避雨的地方，这叫基本需求。现在可以说绝大多数人已经走过这个基本需求了，对不对？
住房也有第二个阶段，改善型需求，能够满足多代人分室而居的功能，这叫改善型功能。别爷爷奶奶一来，那就男的一屋，女的一屋。孩子这么大了，他都十八九了，他要一个独立空间，这第二个阶段。
第三阶段享受型需求，我要求双卫，还有一客卫，要带保姆间的，像您这样的成功人士，还得有一健身房、有一书房。
王波明：那太奢侈了。
陈淮：这不叫奢侈，这叫享受型需求，还不到奢侈阶段。什么叫奢侈阶段？前后双花园，地下双车库。如果说一个时代结束到另一个时代，仅仅是我们从满足基本需求型进入到改善型需求，一部分人从改善需求进入到享受型需求，少数人要买豪宅，进入奢侈型需求。
这个需求的量和质是不一样的，不等于它的量减少了。从2017年我们那时候就做过调研，在购房人群中，越来越多的比重是什么？不是结婚娶媳妇的年轻人，是有房子住的人群。
2017年之后，这部分有房子住的人群卖旧换新，要求有更完善的功能，这样的人占的比重越来越大，我们进入这个阶段了。
王波明：那就是改善型住房需求在增加。
陈淮：所以简单地说量的增和减，是不懂房地产、不懂客观规律、不懂国际经验的说法。
常盈配资提示：文章来自网络，不代表本站观点。
