

针对“未来房子白菜价”这一流传甚广的说法,在《聊一波》中,王波明与中国社科院大学教授、住建部政研中心研究员陈淮展开了对话。
陈淮指出,这一观点建立在人口锐减的虚假前提上,并进一步剖析了房地产需求背后不断升级的客观规律。

王波明:你说“房子过了10年以后就卖白菜价”,这是什么意思啊?
陈淮:我是说我否认这个观点。这个故事流传已久,而且被主流媒体广为传播,说再有个十几年,独生子女一代人都成长起来以后,男女青年结婚买套房,将来男方爹妈留一套,女方爹妈留一套。
男方还有爷爷奶奶、姥姥、姥爷呢,女方也有上上一代。用不了多少日子,咱们城镇居民每户家庭都有7套以上的住房,都白菜价。我是在复述这一段说法。
后面我说纯属胡扯,为什么呢?它有一个不可能实现的存在的前提。它假定10年左右的中国城镇人口减少6/7,你说这个前提有可能还是没可能?只要中国的向现代化的进程不被打断,只要我们的人口向城镇不断地集聚和集中,只要中国将来经济越发展,我们一定需要,还将需要更多更好更快地盖房子。
我们不是说一共有多少家庭,有多少房子,这个事就是个不变的。我们家庭户数减少了,房子需求就会下降了,房子就会变便宜了?
房地产在一个城市中是供大于求还是供不应求,从来不是说有多少存量房没卖出去。房子今年卖的销售量是上升还是下降,价格变化就能说明问题。至少要8—10年的累计供给和累计需求,俩个一比,孰大孰小,才能基本说明问题。
房地产的需求它是一个不断升级的过程,有四个阶段。
第一个阶段叫满足基本需求阶段,首先得有个遮风避雨的地方,这叫基本需求。现在可以说绝大多数人已经走过这个基本需求了,对不对?
住房也有第二个阶段,改善型需求,能够满足多代人分室而居的功能,这叫改善型功能。别爷爷奶奶一来,那就男的一屋,女的一屋。孩子这么大了,他都十八九了,他要一个独立空间,这第二个阶段。
第三阶段享受型需求,我要求双卫,还有一客卫,要带保姆间的,像您这样的成功人士,还得有一健身房、有一书房。
王波明:那太奢侈了。
陈淮:这不叫奢侈,这叫享受型需求,还不到奢侈阶段。什么叫奢侈阶段?前后双花园,地下双车库。如果说一个时代结束到另一个时代,仅仅是我们从满足基本需求型进入到改善型需求,一部分人从改善需求进入到享受型需求,少数人要买豪宅,进入奢侈型需求。
这个需求的量和质是不一样的,不等于它的量减少了。从2017年我们那时候就做过调研,在购房人群中,越来越多的比重是什么?不是结婚娶媳妇的年轻人,是有房子住的人群。
2017年之后,这部分有房子住的人群卖旧换新,要求有更完善的功能,这样的人占的比重越来越大,我们进入这个阶段了。
王波明:那就是改善型住房需求在增加。
陈淮:所以简单地说量的增和减,是不懂房地产、不懂客观规律、不懂国际经验的说法。
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